自住房貸全攻略：壓力測試、預批准與利率鎖定
Tim Lin2 分鐘閱讀
在大溫買房，十個買家有九個需要房貸，但真正搞懂「銀行怎麼算你能借多少」的人不多。這篇把自住房貸最重要的三個關鍵字一次講清楚：壓力測試、預批准、利率鎖定。
壓力測試：銀行不是用合約利率算你
加拿大的房貸壓力測試（stress test）要求：銀行審核時，不是用你實際簽的利率，而是用「合約利率加碼後的資格利率」來計算你的負擔能力。白話說——就算你談到再漂亮的利率，銀行都會假設利率更高的情境來測你付不付得起。
這代表兩件事：你的實際可貸額度會比「月供試算」直覺上的數字低；而利率環境變動時，可貸額度也會跟著變。具體加碼規則以送件當時的聯邦規定為準，出價前務必請貸款專員用最新標準重算。
預批准：出價前最值得做的一件事
預批准（pre-approval）是銀行根據你的收入、信用與負債，預先核給你一個額度上限。它的價值在於：
- 看房前就知道自己的價格帶，不會愛上買不起的房子
- 多數銀行同時提供 90–120 天的利率鎖定（rate hold）——期間利率漲了用鎖定的、跌了用市場的，對買家幾乎是純保障
- 出價時能縮短貸款條件的天數，在多方競價時更有競爭力
注意：預批准不等於正式批准，最終銀行還會審核「房子本身」——估價、樓齡、大樓財務狀況都可能影響結果，這也是貸款條件條款不能輕易放棄的原因。
固定還是浮動？先問自己一個問題
與其預測利率走勢，不如誠實回答：如果月供在一年內增加兩成，我的生活會不會被打亂？會，就選固定，把確定性買下來；不會、而且手上有緩衝，浮動歷史上長期平均成本較低，但你要承受波動。沒有標準答案，只有適不適合你的現金流。
交屋前 120 天的貸款時間表
- 交屋前 120 天：辦理或更新預批准，鎖定利率
- 出價階段：貸款條件天數與專員確認，通常 5–10 天
- 解除條件前：取得正式批准信（commitment letter）
- 交屋前 2 週：備齊律師要求的文件，確認尾款與保險
利率與審核規則會隨政策調整，以上為方向性整理，實際條件請以銀行與貸款專員的最新資訊為準。
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